وام جدید ۱۲۰ میلیون مسکن به زبان ساده / تسهیلات گران برای کدام قشر از جامعه ؟

شورای پول و اعتبار به منظور تقویت تامین مالی بخش مسکن و افزایش قدرت خرید مسکن خانوارها با افزایش سقف تسهیلات بدون سپرده به زوجین به ۱۲۰ میلیون تومان موافقت کرد.

بر این اساس زوجین متقاضی مسکن، فارغ از شرط خانه اولی، می‌توانند از مسیرهای تازه طراحی شده در بانک‌های تجاری، بانک مسکن و همچنین بانک پشتیبانی‌کننده تعاونی‌های مسکن برای دریافت تسهیلات خرید با مبالغ بیشتر از سال گذشته، استفاده کنند.

تغییری که مصوبه جدید شورای پول و اعتبار در وضعیت پرداخت تسهیلات مسکن می دهد افزایش تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده است که از ۸۰ میلیون تومان به ۱۰۰ میلیون تومان برای زوجین افزایش یافته است. به سخن دیگر به هر یک از زوجین ۵۰ میلیون تومان وام خرید مسکن و ۲۰ میلیون تومان وام جعاله تعلق می گیرد.

مصوبه شورای پول و اعتبار بطور خلاصه در جدول زیر قابل مشاهده است:

نرخ سود تسهیلات و دوره بازپرداخت آن چقدر است؟

بررسی تفاوت‌های ظاهری و پنهان سبد ۹۶ تسهیلات خرید مسکن با سبد سال‌های ۹۴ و ۹۵ نشان می‌دهد: تفاوت ظاهری، به افزایش مبالغ وام خرید مسکن مربوط است، اما تفاوت پنهان، به «نحوه افزایش» برمی‌گردد. در بانک‌های تجاری، که پیش‌تر، تسهیلات خرید مسکن، با سقف یکسان‌ برای مجردها و زوج‌ها پرداخت می‌شد، در حال حاضر، «تفاوت سقف» به نفع زوجین ایجاد شده است. در بانک مسکن نیز اگر چه طی سال گذشته، سقف تسهیلات اوراق برای زوجین، ۴۰ میلیون تومان بیشتر از تسهیلات اوراق ۷۰ میلیون تومانی مجردها بود، اما امسال این میزان تفاوت، بیشتر از سال قبل شده است به‌طوری‌که تسهیلات اوراق زوجین و مجردها از ۱۱۰ میلیون و ۷۰ میلیون تومان به ۱۴۰ میلیون و ۹۰ میلیون تومان تبدیل شده است.

مدیر کل اعتبارات بانک مرکزی درخصوص نرخ سود تسهیلات مورد نظر گفت: نرخ سود تسهیلات فوق، همان نرخ مصوب قبلی شورای پول و اعتبار است  بر این اساس در حال حاضر نرخ سود سپرده گذاری تعهدی از ۸٫۵  تا ۱۲  درصد، نرخ سود اوراق ۱۷٫۵ درصد و نرخ آزاد بدون سپرده ۱۸ درصد است.

باز بودن دست بانک‌ها در تعیین مقدار اقساط این وام‌ها باعث شده که بیشتر بانک‌ها این تسهیلات را حداکثر به صورت ۵ ساله پرداخت کنند پرداخت اقساط آن برای متقاضیان بسیار سنگین است.

مصوبات جدید چه زمانی اجرایی می شود؟

بر اساس این گزارش مدیر کل اعتبارات بانک مرکزی پرداخت این تسهیلات و اجرایی شدن مصوبات اخیر شورای پول و اعتبار را مشروط به توجه به شرایط بانک ها و منابع و مصارف آنها دانست و گفت: بانک ها باید باتوجه به منابع و مصارف خود نسبت به پرداخت تسهیلات به متقاضیان خود اقدام کنند. میرمحمدصادقی اجرایی شدن این مصوبات را امری زمان بر عنوان کرد و گفت: مصوبات اخیر شورای پول و اعتبار ابتدای هفته آینده به بانک های عامل ابلاغ خواهد شد و پس از آن بانک ها دستورالعمل داخلی خود را در این خصوص تهیه خواهند کرد و آن  را به سرپرستی ارائه می کنند.

در حال‌حاضر، با توجه به روند پرداخت تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن توسط برخی بانک‌ها طی دو سال اخیر، دو دست‌انداز نیز جلوی پای «زوجین» برای دسترسی به تسهیلات جدید در بانک‌های تجاری وجود دارد. دست‌انداز اول به شرط برخی بانک‌ها برای رسوب بخشی از تسهیلات در بانک، برمی‌گردد. سال گذشته برخی بانک‌های خصوصی، برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن، شرط سپرده‌گذاری ۱۵ درصد از مبلغ تسهیلات آن هم بدون اعمال نرخ سود سپرده‌گذاری برای آن را اعمال کردند که این موضوع باعث کم‌شدن ارزش واقعی مبلغ تسهیلات می‌شود.

از طرفی از آنجا که دست بانک‌های تجاری برای تعیین طول دوره بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن، بازگذاشته شده است، غالب بانک‌ها، این تسهیلات را حداکثر به‌صورت ۵ ساله پرداخت می‌کنند. با توجه به نرخ سود ۱۸ درصدی تسهیلات جدید خرید مسکن، این دوره زمانی محدود برای بازپرداخت، عملا مبلغ قسط ماهانه تسهیلات را به مراتب فراتر از استطاعت مالی متقاضیان مصرفی، تعیین می‌کند و موجب کاهش استقبال از آن خواهد شد.

دست‌انداز دیگر در سه راهی جدید، متوجه بانک عامل بخش مسکن است. بانک مسکن اگرچه مجاز شده، در کنار تسهیلات اوراق مسکن که تسهیلات بدون سپرده محسوب می‌شود، «تسهیلاتی مشابه بانک‌های تجاری» که کاملا غیروابسته به اوراق است را به زوجین پرداخت کند اما محدودیت ماه‌های اخیر این بانک در پرداخت تسهیلات ساخت بدون سپرده که ناشی از کمبود منابع بوده است، هم‌اکنون کار برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن کاملا غیروابسته به اوراق را برای بانک مسکن، مشکل می‌کند.

در نهایت چه خواهد شد؟

با توجه به اینکه مصوبه شورای پول و اعتبار بانک‌ها را موظف به پرداخت این وام‌ها نکرده بلکه تنها مجوز افزایش و پرداخت این وام‌ها را داده است و با افزودن قید «مشروط به رعایت تعادل منابع و مصارف بانک» مشخص نیست این مصوبه تا چه اندازه قابلیت اجرایی داشته باشد و در عمل متقاضیان بتوانند به این وام ها دسترسی یابند؟ همچنین باید به این تکته اشاره کرد که مصوبه شورای پول و اعتبار طبقه متوسط شهری را هدف قرار داده ، به گفته رحیمی انارکی عضو هیات مدیره بانک مسکن دهک‌های پنجم، ششم و هفتم جامعه را که دست کم ۳ میلیون تومان درآمد ماهیانه دارند هدف قرار داده است و کسانی که کمتر از این میزان درآمد دارند توانایی دسترسی به این تسهیلات را عملا ندارند.

با این شرایط کارشناسان معتقدند، این راه کمکی به خروج از رکود مسکن نخواهد کرد زیرا با توجه به اقتصاد خانواده‌ها و وضعیت اشتغال، تعداد بالفعل افرادی که از این تسهیلات استفاده می‌کنند کمتر از ۱۰ درصد متقاضیان مصرفی را در برمی‌گیرد.